¿QUE PASA CON LAS INSPECCIONES TECNICAS DE EDIFICIOS (ITE)?

 

Las inspecciones técnicas de edificios, en entredicho tras el derrumbe de dos bloques en 15 días.

«El técnico de una ITE podría llegar a darse cuenta de que se ha quitado un pilar del edificio [que es la principal hipótesis que manejan los Bomberos sobre el inmueble de la calle Amalia]», explica Norberto Beirak, de la Junta de Gobierno del Colegio de Arquitectos de Madrid (Coam), «pero las ITE se hacen visualmente y, si el técnico no ve síntomas de ningún tipo, las da por buenas. Sin embargo, algunos problemas se podrían detectar con unas pruebas más profundas pero que tienen un coste añadido que debe abonar el dueño del edificio».

A diferencia de lo que ocurre con la ITV de los coches, las ITE no cuentan con un protocolo de pruebas obligatorias a realizar y son los propietarios de los inmuebles quienes deben acudir a un técnico que las realice. «El cliente puede decir que no quiere un estudio exhaustivo y que se busca otro técnico que evalúe el inmueble», comenta Beirak. «Normalmente se opta por el técnico más económico y menos exigente», se lamenta.

DANIEL J. OLLERO Madrid

Actualizado:19/08/2015 22:38 horas

Es normal que tras estos incidentes y otros muchos más acaecidos en otras provincias pero de menor repercusión, empiezen a ponerse en duda las Inspecciones Técnicas de Edificios como medio eficaz de diagnosis del estado de los mismos.

El alcance de las ITE las regula cada municipio, pero practicamente casi todas inciden en la seguridad estructural del edificio (cimentación y estructura).

La cimentación siempre va a estar oculta bajo tierra, por lo tanto su inspección nunca será de manera visual directa sobre ella, sino más bien visual sobre el resto de elementos del edificio a la que pueda estar afectando en forma de grietas en muros por asentamientos de la misma.

La estructura abarca los pilares, vigas y forjados del edificio, normalmente dichos elementos están ocultos en muros de fábrica o falsos techos. Por lo tanto su inspección casi nunca va a ser observando directamente estos elementos sino indirectamente a través de los efectos que puedan estar ocasinando el mal estado de dichos elementos en el edificio en forma de grietas en muros, desplomes y desniveles.

Este tipo de inspección lo único que se puede certificar es que el edificio en dicho momento puede o no presentar sintomas de deficiencias en la estructura. Pero en nada puede asegurar que mañana o dentro de unos meses aparezcan grietas o colapse la estructura.

Si a esto añadimos que el propietario se decanta , «Normalmente se opta por el técnico más económico y menos exigente», el coctel está servido.

Cuanto el articulo comenta

 "A diferencia de lo que ocurre con la ITV de los coches, las ITE no cuentan con un protocolo de pruebas obligatorias a realizar y son los propietarios de los inmuebles quienes deben acudir a un técnico que las realice. «El cliente puede decir que no quiere un estudio exhaustivo y que se busca otro técnico que evalúe el inmueble»"

no es del todo cierto esta afirmación, ya que se dispone para su realización del "Anejo D-Evaluación estructural de edificios existentes" del CTE-DB-SE (SEGURIDAD ESTRUCTURAL).

Dicho Anejo D, dispone de un apartado:

D.2.2 Fases de la evaluación
 

1. Con carácter general pueden establecerse tres fases:

1ª Fase: Evaluación preliminar, que incluye en general:

- la recopilación y estudio de la documentación disponible y, en su caso, el levantamiento de planos;
- una inspección preliminar;
- la elaboración de las bases para la evaluación;
- la verificación preliminar de la capacidad portante y de la aptitud al servicio de los elementos estructurales principales.
 

2ª Fase: Evaluación detallada, que incluye en general:

- la determinación del estado del edificio mediante una inspección detallada, incluida la cuantificación de posibles daños;
- la actualización de la geometría y de los planos del edificio;
- la actualización de las características de los materiales;
- la actualización de las acciones;
- la actualización de las bases para la evaluación;
- el análisis estructural;
- la verificación de la capacidad portante y de la aptitud al servicio.

3ª Fase: Evaluación avanzada, con métodos de análisis de la seguridad, que incluye en general:

 - la determinación de las situaciones de dimensionado determinantes;
- la adquisición, en su caso, de más datos sobre las características de la estructura o de los materiales, o sobre las acciones;
- la determinación de los modelos probabilistas de las variables;
- el análisis estructural;
- la verificación con métodos de seguridad.

ESTO NO LO HACE  «Normalmente el técnico más económico y menos exigente». 

Y no lo hace porque es imposible a esos precios de saldo, ya que el procedimiento que se debe de seguir supone un tiempo de elaboración de meses.

Supone recopilar toda la documentación disponible sobre el edificio, proyectos de ejecución de obras y reforma del edificio, planos existentes, etc...documentación que normalmente no dispone la propiedad, lo que supondrá para el técnico más trabajo, y en esto la administración local debería de colaborar mejor con los técnicos que vayan a inspeccionar, ya que normalmente las áreas de urbanismo en sus archivos deben de disponer de dicha documentación.

Supone hacer una ingenieria estructural inversa, ya que se debe de recalcular la estructura existente, con la normativa de aplicación con la que se cálculo y construyo en su día, con el fín de poder averiguar la carga portante para la que están dimensionados sus elementos estructurales.

Y posteriormente se debe de hacer un nuevo calculo de dichos elementos pero cambiando las hipotesis de carga de uso, sobrecarga de nieve, viento, sismo, etc.. por las actuales, a fín de poder averiguar si los elementos estructurales existentes pueden soportar las cargas de uso actuales, que evidentemente han cambiado respecto a la época que se construyó.

Y todo ello teniendo en cuenta la variación de capacidad portante de sus elementos estructurales por la perdida de propiedades mecánicas de sus materiales.

Los resultados de la evaluación se deben de documentar con un informe que incluirá los trabajos efectuados, que traten al menos los siguientes aspectos:

a) objetivos de la evaluación;
b) descripción del edificio y de sus elementos estructurales; síntomas y lesiones;
c) recopilación de información y adquisición de datos:
d) documentación recopilada y analizada;
e) objetivos y planificación;
f) realización de inspecciones, catas y ensayos;
g) resultados;
h) análisis;
i) verificación;
j) diagnóstico;
k) opciones de intervención;
l) recomendaciones.

Esta claro que una evaluación exhaustiva de un edificio según marca la normativa tiene un coste alto, pero no debemos de olvidar que se está jugando con la vida de las personas y su patrimonio, un edificio bien evaluado, donde se detecten y se reformen las deficiencias detectadas podrá durar en el tiempo a sus actuales moradores.

Porque no olvidemos que ya están en proceso de publicación por los distintos Ayuntamientos de las IEE (Informe de Evaluación del Edificio), donde se debe de acreditar la situación en la que se encuentran los edificios, al menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética.

Dado que la vida media de un edificio suele ser de unos 100 años o más, siempre que haya estado bien mantenido, por lo que desde mi punto de vista es muy posible buscar formas de financiación para estas evaluaciones y sus posible obras de mejora en plazos largos en el tiempo, ya que los moradores cambiarán pero el edificio permanecerá.